C римских времен предзнаменования – неотъемлемая часть политики. В наши дни вместо вспышек молний следует следить за скучными административными распоряжениями: в них тоже проступают отблески грядущих бедствий.
Вот, к примеру, распоряжение от 25 сентября 2012 года, N 1403-р, подписанное главой городского округа город Воронеж С.М. Колиухом. Этот документ предписывает департаменту градостроительства и архитектуры подготовить проект решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж.
В первом же пункте речь идет о включении земельных участков по ул. Антонова-Овсеенко, 33в, 33д и Миронова, 46 в территориальную зону Ж7.
Сейчас эта треугольная территория у места соединения бульвара Победы и улицы Антонова-Овсеенко маркирована зонами Р1 и Р2.
За сменой знаков стоит драматическая и показательная история.
Буквенно-цифровые коды относятся к градостроительному зонированию. Р1 – озелененные территории общего пользования, Р2 – зона лесопарков, Ж7 – многоэтажная жилая застройка. Зонирование ограничивает варианты использования территорий строго определенными способами, в чьей бы собственности они не находились.
Получается, речь идет о передаче зеленой зоны под строительство многоэтажек. В принципе, дело заурядное, на месте любых зданий когда-то были степи и леса. Но, если изначально на генплане эти территории были выделены под лесопарки, что же изменилось? Они стали не нужны? Закончились все выделенные под застройку земли?
Вовсе нет. Количество зеленых территорий в Воронеже ощутимо ниже нормы, число их не увеличивается, зато демографическая нагрузка, наоборот, растет. Простор для строительства на генплане тоже имеется. Может, это заброшенный пустырь? Тоже неверно. Это аккуратная хвойная роща с белками.
Но бывают вещи важнее белок. Участок очень привлекателен инвестиционно – быстро растущий, дорогой Северный микрорайон. У участка есть собственник – ЗАО Финансовая компания «Аксиома», в представлении не нуждающаяся.
Это первый субъект в нашей ситуации. Инвестор, который ищет прибыли в своей собственности.
Второй – жители окружающих домов. Они приобретали квартиры с оглядкой на наличие в районе зеленого массива. Они за ним ухаживают, устраивают субботники, он стал их излюбленным местом отдыха.
Естественно, новости об уничтожении рощи их, мягко говоря, расстроили. Появилась инициативная группа, были собраны сотни подписей под письмами губернатору, Общественной палате, Департаменту экологии и природных ресурсов области.
Что же, надеяться можно только на волевые решения чиновников? Нет. Прежде чем попасть на голосование в городскую Думу, проект изменения зонирования должен пройти общественные слушания. То есть, имеется конкретный фильтр на уровне заинтересованных граждан.
Проблема в том, что в российской действительности обход этого фильтра не представляет сложности и в значительной степени технологизирован. Нет регламента, по которому на слушаниях обязательно должны присутствовать именно заинтересованные группы жителей. Кто придет, тот участник слушаний.
Соответственно, они случаются в неудобное время, в неудобных местах, без четких и ясных уведомлений в СМИ. В результате удивительно лояльная аудитория не высказывает никаких неодобрений. А законодательные органы без всякого сопротивления принимают соответствующие акты. Таким способом уничтожаются памятники архитектуры, меняется генплан и совершаются другие таинственные дела.
Вырисовывается простая схема. ФК Аксиома приобрела земли, предназначенные для лесопарка и зеленых зон. Естественно, дешевле, чем если бы это были земли «под застройку». Теперь пытается поменять их статус и реализовать на них свои проекты. Вот такой эффективный бизнес.
Эта ситуация не уникальна. Подобное пытается осуществить и «ООО предприятие «ИП К.И.Т.» на площадке по ул. 9 Января, 288-В. Куплены земли назначения Р1, теперь инициирован процесс перевода их в жилищную застройку. Речь также идет об островке зелени среди жилого массива.
Есть и примеры более громкие. Ситуация с застройкой парка «Оптимист» разрешилась только после непосредственного вмешательства губернатора.
Стоит ли беспокоиться о таких ситуациях? Может, городу просто нужно дать возможность развиваться? Вряд ли. Можно предположить, что если специалисты, составлявшие генеральный план, выделили площади под леса, парки и прочую зелень, то такие зоны действительно нужны. Активная позиция горожан по данному вопросу подтверждает, что дело не только в сухих нормативах, но и в реальной жизненной потребности.
Причем потребность эта шире, чем прогулки по песчаным тропинкам. Деятельное участие жителей говорит о том, что сосновый лесок для них – не просто место для отдыха. Это их вотчина, их пространство, где они могут и хотят проявлять свою созидательную способность, чувствовать себя общностью вне ячеек многоквартирных домов. Короче, эти рощицы – одно из последних свободных общественных пространств, оставленных горожанам современной системой из множества готовых сценариев поведения.
Мы имеем дело с конфликтом интересов. У крупного строительного бизнеса они одни, у рядовых горожан многоэтажек – другие. Но это не столкновение простых честных и непростых хитрых людей. Дело не в характерах или психологии – дело в экономических статусах и интересах. Которые не совпадут никогда, как бы не убеждала в обратном идеология «хорошие против плохих».
Каковы же истоки этой повторяющейся проблемы, если рассматривать ее более детально?
Первый – топорная простота рынка недвижимости в России. В счет идут только метры. Живые планировки, продуманное социальное и культурное окружение, учет интересов и потребностей будущих жильцов, преемственность строительства и последующей эксплуатации – все, что в Европе стандартно даже для социального жилья, в Воронеже не встретишь и в элитных проектах. Максимум, позаботятся о парковке и дворе-колодце. Упрощенное видение своих услуг ведет к такой же реализации: строить и продавать коробки.
Дальнейшая судьба покупателей неважна. То, что они выбрали конкретное предложение, учитывая наличие сосен под окнами, во внимание не принимается.
В общем, потребитель для инвестора выступает как абстрактная биомасса, которая платит деньги и заполняет объемы. Больше объемов – больше биомассы, больше денег.
Собственно, опасаясь этой иррационально-стихийной природы капитала, общество пытается создавать механизмы его контроля.
Но они не всегда срабатывают. Это – второй исток проблемы. Можно технологически обойти фильтр в виде общественных слушаний. Можно протащить свой проект через законодательные собрания – при наличии желания и механизмов влияния. В конце концов, многие видные деятели воронежского строительного бизнеса по совместительству являются депутатами городской Думы. Вроде бы, это подразумевает конфликт интересов, как мы крепко усвоили из последних новостей. Но, думается, никакого конфликта не будет, потому что есть интересы основополагающие, деловые, а есть декоративные, популистские.
Третья причина объясняет существование второй. После долгой летаргии нулевых, самоорганизация, самосознание граждан только начинает просыпаться. Единственным жизнеспособным механизмом сдерживания всепоглощающей логики капитала может быть только активность горожан, отстаивающих свои интересы и жизненное пространство. Никакие процедуры не могут обеспечить контроль развития города, если они не подкреплены живой силой. Собственно, только люди и могут быть источником контролирующих процедур и решений – так повелось еще с республиканского Рима и зафиксировано в Конституции РФ. Защита жителями парка «Оптимист», деятельность инициативной группы по лесу на Антонова-Овсеенко – крайне обнадеживающие примеры движения именно в эту сторону. Без всяких зомбипарадов вроде «Народного фронта» группа людей выделила свои общие интересы и последовательно их защищает. Радует, что областные власти обращают внимание на поднятые ими проблемы.
Хотелось бы, чтобы реакция властей была как можно более оперативной. Потому что, как показал пример «Оптимиста» и других случаев в городе, у застройщиков есть добрая традиция еще до получения всех разрешений и согласований огородить интересующий участок забором, как следует там что-нибудь вырубить и раскопать. Стоит, за этим, видимо, надежда – если уж вырубили и раскопали, то дальше и строить разрешат: сосен больше нет, бытовки поставлены, чего уж тут спорить, разумнее всего завершить начатое.
Протестующими активистами занимаются сотрудники ЧОПов. В подобных ситуациях стоит надеяться только на волю властей и жесткую позицию активистов.
Непростой вопрос – что можно сделать, чтобы такие ситуации были исключены в принципе?
Усиливать бюрократический контроль, наращивать репрессивную мощь государства? Примеры аналогичных ситуаций в Великобритании, стране как раз бюрократически-тоталитарной, показывают, что это вовсе не препятствие для застройщиков. Существуют, впрочем, административные методы по абсолютной защите зеленых территорий и в рамках действующей системы. «Оптимист», например, был переведен в статус особо охраняемой территории – теперь любая стройка там исключена навек. Либо земли, находящейся под угрозой, могут быть выкуплены или переданы в собственность города, области. Тогда они окажутся в безопасности, по крайней мере до тех пор, пока управлять ими будут чиновники доброй воли и намерений.
Менять правила игры для бизнеса? Внедрять стратегический, средовой подход при строительстве жилья? Тогда застройщику надо выдавать маленькие кварталы вместо отдельных позиций. Впрочем, в Воронеже это совсем не редкость. Тогда, может, нужны более четкие нормативы, требующие строить не только квадратные метры, но и создавать экологически благоприятную среду? Бизнес ответит повышением цен на жилье. Сделать такой подход выгодным для инвесторов? Это самый перспективный вариант. Наличие парка, как и других социальных и рекреационных объектов, повышает привлекательность окружающей жилой застройки, делает ее более выгодной с точки зрения долгосрочной перспективы. Значит, инвестор должен быть заинтересован в этой долгосрочной перспективе. Предложить им дальнейшую эксплуатацию домов и территорий?
Строительный бизнес, плавно перетекающий в управление территорией? В Европе есть и такие варианты. Могут быть другие – и здесь нужны исследования, предложения, переговоры.
Ну и конечно же, хочется надеяться на дальнейший рост сознательности и активности горожан. Это процесс тонкий, и подстегнуть его административными мерами невозможно. Просвещение, самоорганизация, инициативы снизу – в конечном счете только эти процессы смогут обеспечить устойчивое и разумное развитие города.
В заключение стоит сказать, что «огораживание» общественных пространств ради частных интересов не ограничивается зелеными зонами. В распоряжении мэра, упомянутом в самом начале, содержится и другой подобный момент: передача зоны Р4 (зона лечебно-оздоровительных учреждений) в Ж1 (малоэтажная застройка). Это все про Дубовку и старый кластер детских лагерей в ней. Там уже давно территории детских лагерей отдают под коттеджные поселки, поместья и имения, чрезвычайно элитные и с неизменными высоченными заборами.
Суть та же, что и с лесопарками: места, доступные всем, становятся собственностью немногих, исчезают с карты города. Жаль, что пока не на каждый из таких случаев находится своя инициативная группа.
Илья Долгов
Фото Александра Нечаева
